Les revenus fonciers

Lorsque vous percevez des revenus locatifs (hors dispositifs de location meublée), provenant d’un logement, d’un local d’activité ou d’une annexe, vous avez deux possibilités pour déclarer ces revenus : le régime micro-foncier ou le régime du réel. Focus sur ces deux régimes !

Le régime micro-foncier

Vous pouvez déclarer les loyers hors charges et hors taxes (si les loyers sont soumis à la TVA) perçus dans l'année et obtenir un abattement forfaitaire de 30 % sur la somme déclarée. Vous serez donc imposé sur les 70 % restants, sans tenir compte du montant et la nature des charges déductibles sur cette période.

Attention : il existe des cas dans lesquels le régime du micro foncier n’est pas possible :

-si vous encaissez plus de 15 000 € de loyer par an

-si votre investissement a été effectué dans le cadre des dispositifs suivants : Robien, Robien ZZR, Périssol, Besson, Besson ancien, Borloo neuf, Borloo ancien, Scellier intermédiaire, Monuments historiques et loi Malraux

-dans le cas des parts de SCI, SCPI ou FIP sauf si le détenteur des parts propose à la location nue l’immeuble en direct.

Dans tous les cas listés ci-dessus, il faudra passer au régime réel.

 

Le régime du réel

Ce régime permet de déduire les éléments suivants de vos revenus fonciers :

-les travaux de réparation et d'amélioration

-les dépenses en diagnostics

-les charges de copropriété exceptées celles locatives qui sont récupérables auprès du locataire

-les frais de procédure, de gestion locative et de gérance d'immeuble

-les primes d'assurance propriétaire non-occupant et de loyers impayés

-les taxes foncières et taxes annuelles sur les bureaux

-les intérêts d'emprunt*, l'assurance décès invalidité et les frais de constitution du dossier bancaire

-les indemnités d'éviction et de relogement dans certain cas

-les déductions forfaitaires spécifiques dans le cadre des dispositifs Borloo neuf, Scellier intermédiaire, Robien ZZR, Borloo ancien et Besson ancien.

 

On obtient alors un résultat foncier (loyers moins charges), qui peut être positif ou négatif. On parle alors de bénéfice ou de déficit foncier. Vous reportez ensuite ce résultat sur votre déclaration de revenus.

 

Attention : lorsqu’un propriétaire déclare des revenus fonciers inférieurs ou égaux à 15 000€, il n’est pas obligé d’opter pour le régime du micro-foncier et peut rester en régime réel. L’option s’impose alors pour une durée de 3 ans durant laquelle elle est globale et s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Elle est aussi irrévocable (impossibilité de changer de régime pendant cette période). À la fin des 3 ans, le choix du régime redevient annuel, toujours sous réserve de percevoir moins de 15 000 € de revenus fonciers.

 

*Pour les intérêts d’emprunt, ceux-ci ne peuvent se déduire uniquement qu’à la hauteur du montant des loyers.